Ley de Propiedad en Condominio. 10 básicos que no debes dejar pasar

La Ley de Propiedad de Condominio fue creada en 2011 ante el creciente desarrollo de este tipo de inmuebles en México. Es una gran herramienta de resolución y prevención de conflictos, porque regula de manera amplia las relaciones entre los condóminos y los administradores. Antes de las leyes de condominios en mexico, por ejemplo, realizar la recaudación de cuotas de mantenimiento era mucho más complicado, así como aplicar las sanciones en condominios a quienes no cumplían. Los administradores no estaban certificados y, por lo tanto, su trabajo no estaba regulado. 

Los derechos y obligaciones de los condóminos eran establecidos por los propios residentes y eso daba origen a conflictos, porque traspasarlos no tenía consecuencias legales.

El que exista una ley de condóminos no deja dudas respecto a lo que significa e implica vivir en comunidad. Cada parte –residentes, administración, trabajadores, Asamblea, comités, autoridades de gobierno– tiene límites muy claros y/o tareas delimitadas. Al mismo tiempo, se establecen derechos que no pueden ser pasados por alto por ninguna parte.  

Por eso, su seguimiento implica un trabajo constante, pues es esencial que todos dentro del condominio la conozcan y, sobre todo, la apliquen, no solo tú como administrador.  

¿Cuáles son las principales bases de la Ley Propiedad en Condominio?

Por lo que respecta a las obligaciones de los copropietarios, son las siguientes: 

• Pagar a tiempo la cuota de mantenimiento. En ley de condominio el pago de mantenimiento se encuentra establecido como una obligación de los copropietarios, esto para hacer posible la conservación, el arreglo y el mantenimiento de las áreas comunes. 

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• Pagar penalizaciones si han cometido una falta, por ejemplo, un retraso en el pago de las cuotas, algún desperfecto ocasionado en las áreas comunes o por no cumplir con el reglamento. 
• Participar en reuniones y en la asamblea general del condominio. Es muy difícil lograr que todos los condóminos acudan a estas reuniones, por eso se estableció que por lo menos el 20% de los residentes del condominio deben estar presentes para que la toma de decisiones tenga validez. 
• Todos los condóminos están obligados a realizar arreglos o reparaciones de manera inmediata si algún desperfecto dentro de su unidad afecta la propiedad de un vecino. Esto es esencial para una buena convivencia, por eso está sujeto a procedimientos administrativos y judiciales.
• Los condóminos deben ser responsables de hacer un buen uso de las áreas comunes, así como horarios y asignaciones, en caso de no cumplir, podrían generarse llamados de atención e incluso multas.
• Por supuesto, si eliges vivir en comunidad, aceptas respetar el reglamento que rige la vida de toda las personas que usan el condominio, propietarios y arrendatarios. 

Los derechos de los condóminos son:

• El respeto a la propiedad privada. Si bien el espacio en el que se encuentra el condominio es común, las propiedades son privadas, por lo que deben respetarse. Esto implica no invadir el espacio de cada una, no hacer ruido excesivo en horarios de descanso o no dejarles basura, por mencionar algunos ejemplos. 
• Cada dueño de una propiedad dentro del condominio tiene el derecho a participar y votar decisiones en las asambleas. 
• Todos los condóminos tienen el derecho a disfrutar de las instalaciones de uso común, siempre y cuando respeten las reglas acordadas en las asambleas. 
• Todos los comités que se forman en los condominios se eligen por votación libre. Cualquier vecino puede postularse y ser votado. Si se le elige como administrador, debe recibir una retribución. 
• Por supuesto, cualquier condómino puede solicitar informes a la administración en cualquier momento. 
• ​​Cada condómino tiene el derecho a rentar, hipotecar, vender o gravar su unidad.
• Cuando alguna acción de un tercero les afecte, todos los residentes tienen el derecho a hacer una denuncia por faltas al reglamento. 
• Una de las normas de la mayor parte de los condominios es no hacer modificaciones externas a las casas para mantener la armonía en la arquitectura y el diseño. Sin embargo, los propietarios tienen el derecho de hacer adecuaciones, reparaciones y remodelaciones en el interior de su inmueble. 

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¿Cómo se establece el régimen de constitución de condominios? 

Mediante una escritura pública que realizan todos los copropietarios ante un Notario Público.

Una vez que se tiene la escritura, ésta debe registrarse ante las autoridades competentes. Los trámites y las instancias varían de acuerdo a la Ley de Régimen de Propiedad en Condominio de cada estado.

Finalmente, cuando el régimen está constituído y todos los trámites completados, la escritura debe permanecer, junto con toda la documentación relacionada, en manos del administrador.

10 básicos que no debes dejar pasar de la Ley de Propiedad en Condominio 2022

 (Tomamos como referencia la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que es la primera que se estableció y la base para las leyes de todos los Estados). 

1. En caso de que el proyecto original sufra modificaciones en el número de unidades, ampliación, reducción o destino de áreas y bienes comunes, la escritura constitutiva ante Notario Público debe modificarse también. Para hacer esta modificación tienes un máximo de 6 meses. 

2. Cualquier cambio en la Escritura Constitutiva y su Reglamento Interno acordada en la Asamblea General debe ser notificada a la Procuraduría. No dejes pasar este trámite. 

3. Cualquier afectación a las áreas verdes debe notificarse a la Procuraduría Ambiental para no sufrir multas. 

4. Ninguna unidad puede ser utilizada para usos contrarios a los establecidos expresamente en la escritura constitutiva. 

5. Tienes la obligación de llevar un inventario completo y actualizado de todos los objetos, bienes muebles e inmuebles propiedad del condominio, así como de los que se vayan comprando o dando de baja. 

6. Muy importante, “los Órganos Políticos Administrativos y demás autoridades de la Administración Pública, podrán aplicar recursos públicos para el mejoramiento de las propiedades habitacionales, mantenimiento, servicios, obras y reparaciones en áreas y bienes de uso común; así como para implementar acciones en materia de seguridad pública, procuración de justicia, salud sanitaria y protección civil en casos urgentes que pongan en peligro la vida o integridad física de los condóminos o poseedores. Sin menoscabo de la propiedad” (Artículo 27). 

7. Cuando la Asamblea General designe una nueva administración, “la saliente deberá entregar a la administración entrante todos los documentos, incluyendo los estados de cuenta, libro de actas, valores, muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad, así como todo lo relacionado con procedimientos administrativos y judiciales, lo cual sólo podrá posponerse por resolución judicial. Todo esto en un periodo “no mayor a siete días naturales a partir del día siguiente de la nueva designación” (Artículo 44). 

8. Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago, salvo que dicho condómino acredite no contar con recursos o bien se encuentre en estado de insolvencia declarada. Esto es algo muy delicado e importante de tomar en cuenta, porque significa que sí existen circunstancias en las que el pago de cuotas puede ser perdonado y asumido por la Asamblea. 

9. Por acuerdo de Asamblea General, los fondos pueden invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo mientras no se utilicen, como CETES. Esto te permite contar con un poco de presupuesto extra. 

“La Procuraduría proporcionará a los condóminos, poseedores y administradores y comités de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio, orientación y capacitación a través de diversos cursos, charlas y talleres en materia condominal, habitabilidad, adaptabilidad, sustentabilidad y exigibilidad de derechos; en los cuales se difundirá por cualquier medio la cultura condominal de manera permanente; la cual sentará las bases, condiciones y principios que permitan convivir de manera armónica” (Artículo 80). Aprovecha estos cursos para conocer más de tu trabajo.

Algunas recomendaciones finales 

• Recuerda que cada estado de la República tiene su propia ley. Si bien en términos generales son muy similares, debes estar enterado de sus diferencias y lo que aplica al lugar donde desarrollas tu trabajo.
• Ten la ley a la mano, para que puedas consultarla y mantente informado sobre las últimas actualizaciones.
• Una vez cada tanto escribe distintos artículos de la Ley y envíalos a los condóminos. Así los vas informando de una manera sencilla y refuerzas las normas y la comunicación. 
• Cuando comiences a administrar un condominio revisa la Constitución de Régimen de Propiedad en Condominio y su registro ante la Procuraduría, para constatar que todo está en orden.  
• No olvides que para la ley de propiedad en condominio de Ciudad de México algunas reparaciones dentro del condominio requieren autorización previa de las autoridades competentes. 

Conocer la Ley de Condominios te ayuda a crear y mantener Smart Communities; condominios que funcionan de forma armoniosa, donde la comunicación es constante y amable, donde cada copropietario cumple con sus cuotas y cuida las áreas comunes porque entiende que son parte de su patrimonio. 

Y cuando quieres tener una Smart community, también es indispensable que tu trabajo no sea abrumador, que tengas tiempo para las tareas importantes y no te pierdas en papeleo. 

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