Las cuotas de mantenimiento son la base de la actividad en un condominio. Sin estos gastos necesarios no es posible hacer la limpieza, pagar la luz y mantenimiento areas comunesde las áreas comunes, conservar el inmueble en buen estado, arreglar desperfectos o dar mantenimiento a toda la infraestructura. Por eso es imprescindible calcular adecuadamente cuánto debe pagar cada condómino, de tal manera que la cuota resulte al mismo tiempo razonable y suficiente.
“Acabo de recibir el nombramiento de vocal del comité de vigilancia de mi condominio. Lo primero que quiero saber es si la cuota de mantenimiento es adecuada, porque me parece alta pero no tengo idea de cómo calcularla”
Jasmín, miembro del comité de vigilancia
¿Qué es la cuota de mantenimiento?
Vivir en condominio implica gastos internos, que son todos lo que tienes que realizar al interior de tu casa o departamento, y gastos de áreas comunes que se cubren por medio de la cuota para el mantenimiento.
El pago de mantenimiento en edificios y condominios no es una opción, es una obligación establecida en el artículo 55 de la Ley de Copropiedad en Condominio del Distrito Federal y en las de los estados.
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Las cuotas de mantenimiento en condominios son necesarias para la operación y la preservación, e incluso mejora de las áreas comunes, mismas que compartes con el resto de los vecinos, de ahí que tu denominación oficial es la de copropietario.
La adecuada conservación del inmueble en conjunto es importante. No sólo en lo cotidiano, en la medida en que utilizas las áreas comunes, sino que, a largo plazo, es esencial para que tu patrimonio se mantenga o incremente su valor en el mercado.
Tipos de cuotas de mantenimiento
En realidad no existe una sola cuota de mantenimiento, sino tres, de acuerdo a los fines a los que se destinen:
Cuota de mantenimiento y administración
De acuerdo con la ley de propiedad, esta cuota se utiliza para “constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio”.
Se asigna un monto mensual que se paga en cualquier edificio, condominio o fraccionamiento y que se utiliza para realizar toda la operación de mantenimiento y conservación de las áreas comunes y los servicios.
Cuota para fondo de reserva
Sirve para conformar un fondo destinado a la compra de herramientas, materiales, implementos, maquinaria y el pago a trabajadores para obras y mantenimiento de las áreas comunes.
Cuota extraordinaria
Ésta se establece cuando el fondo de administración y mantenimiento no resulta suficiente para cubrir un gasto corriente extraordinario o cuando se desea realizar algún proyecto especial.
¿Quién es el responsable de calcular la cuota de mantenimiento?
Las cuotas de mantenimiento en fraccionamientos, condominios o edificios se establecen cuando el condominio o edificio es nuevo, y esto lo hacen la inmobiliaria y/o la constructora en conjunto con los copropietarios.
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En lo subsecuente, la asamblea general puede modificar esas cuotas con la aprobación de la mayoría. Para hacerlo es necesario presentar un presupuesto, plantear a cuánto se calcula que debe ajustarse la cuota y explicar las razones para hacerlo.
Gastos de mantenimiento. ¿Cuáles son?
- Mantenimientos preventivos y correctivos.
- Limpieza y cuidado de áreas comunes como amenidades, jardines, estacionamiento, entradas, elevadores, pasillos, alumbrado, lavado de cisternas y tinacos, etc.
- Sueldo del administrador y de todos los trabajadores internos, incluyendo sus prestaciones de ley.
- Servicios comunes como pagos de luz, agua, impuestos y servicios municipales -recolección de basura, por ejemplo-.
- Seguridad y vigilancia de entradas y salidas.
- Pago de proveedores externos que realicen trabajos de rutina, sí existen.
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¿Cómo se calcula la cuota de mantenimiento de un condominio?
Si tienes dudas sobre cómo calcular el coste de mantenimiento aquí te compartimos algunos puntos importantes a considerar:
- Primero hay que elaborar un listado de todos los bienes del edificio o condominio que requieren de un presupuesto mensual para su buen funcionamiento. Es decir, todos los enumerados en el inciso anterior.
- Se debe agregar entre 10 y 15% para gastos de administración.
Una vez que se tiene el presupuesto, existen dos maneras de dividir este total:
- Por vivienda. En este caso se divide el presupuesto entre el número de unidades habitacionales que existan en el edificio o condominio, de manera que el total se distribuya equitativamente. Si un copropietario tiene más de una unidad, debe pagar por cada una. Esta es la mejor alternativa cuando cada vivienda tiene las mismas dimensiones que el resto.
- Por metros cuadrados. Cada vez es más común, especialmente en edificios, que se construyan condominios con unidades de distintos tamaños. En ese caso, lo mejor es dividir el presupuesto total entre el número de metros cuadrados que tiene cada condominio. Así, se pagará por el número de metros cuadrados que cada condómino o propietario tiene.
Para que estas mediciones sean claras, en la asamblea general puede hacerse el cálculo frente a todos los vecinos. De esta manera cada uno entenderá cómo se obtiene esa cifra.
A veces algunas personas comparan sus cuotas con las que pagan sus amigos y puede que consideren caras las propias, pero no se puede hacer una comparación basada en el costo.
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Por ejemplo, en un edificio de pocos departamentos pero con muchas amenidades, se pagará una cuota mucho más alta que en un edificio grande que no cuenta con estos servicios.
Estas aclaraciones son muy importantes sobre todo en el caso de vecinos morosos, que tienen que entender por qué pagan la cantidad acordada y por qué deben cumplir mensualmente.
Hacer el presupuesto de la cuota de mantenimiento y llevar toda la gestión de los avisos de pago, los cobros, los recibos y las consolidaciones es mucho más sencillo y transparente cuando se cuenta con un sistema electrónico especializado en condominios.
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