El peligro oculto de los "ingresos extras": ¿Está tu A.C. haciendo actividad empresarial sin saberlo?
Es la solución "mágica" que proponen los vecinos en la asamblea: "Si rentamos la azotea para una antena de telefonía o el Roof Garden para eventos privados, bajamos la cuota de mantenimiento".
Sin embargo, en el México fiscal de 2026, lo que parece un alivio financiero puede convertirse en una auditoría catastrófica. Las Asociaciones Civiles (A.C.) de condóminos están bajo la lupa del SAT, que busca identificar cuándo una comunidad deja de ser un grupo de vecinos organizados para convertirse, de facto, en una unidad de negocio lucrativa.
El Riesgo Maestro: Perder el Título III de la LISR
La mayoría de los condominios tributan en el Régimen de Personas Morales con Fines no Lucrativos. El beneficio es enorme: no pagan ISR por las cuotas de mantenimiento porque se consideran "aportaciones para gastos comunes".
Pero hay una línea roja: cuando el condominio recibe dinero de terceros (no residentes) por concepto de rentas, el SAT puede interpretar que existe una actividad comercial.
- La trampa del 5%: Si tus ingresos por actividades distintas a tu objeto social (rentas, intereses, ventas) exceden el 5% de tus ingresos totales, la A.C. está obligada a pagar ISR por ese excedente.
- Pérdida de Estatus: Si el SAT detecta que el lucro es recurrente, puede obligar a la A.C. a migrar al Régimen General de Ley, donde pagaría el 30% de ISR sobre todos sus ingresos. Aquello que iba a bajar la cuota, terminará duplicándola por el costo fiscal.
IVA y Retenciones: Lo que el SAT no olvida
Como bien señala la operación contable en México, la renta de espacios es una actividad gravada.
- IVA al 16%: Cualquier renta de salón de eventos, muro publicitario o espacio para antenas debe llevar IVA trasladado. No importa si es "para el fondo de reserva", el impuesto le pertenece al fisco.
- El problema del flujo: Muchos condominios reciben este dinero en efectivo o en cuentas personales del administrador para "no declarar". Esto es discrepancia fiscal y es la forma más rápida de congelar las cuentas de la A.C.
Cómo manejar ingresos extraordinarios (Sin que el SAT te clausure)
Para profesionalizar la gestión y evitar que un ingreso de $10,000 se convierta en una multa de $100,000, la administración debe ejecutar:
- Contabilidad Segmentada: No mezcles las cuotas de mantenimiento con los ingresos por rentas en la misma partida contable. Deben estar claramente identificados para el contador.
- Emisión de CFDI de Ingreso: Si una empresa te paga por publicidad, te exigirá factura. La A.C. debe estar dada de alta con la actividad económica correspondiente para emitir comprobantes con IVA.
- Destino del Recurso: El dinero debe entrar a la cuenta bancaria de la A.C. y salir etiquetado exclusivamente para mejoras del inmueble (comprobando el fin no lucrativo).
Neivor: El escudo de transparencia para tus finanzas
Dependiendo del nivel de madurez y el volumen de ingresos del condominio, Neivor ofrece una solución que se adapta para blindar al administrador y al Comité:
La Solución Ideal para Cada Escenario
Si tu condominio se mantiene como una A.C. bajo el esquema no lucrativo, el Producto de Condominios de Neivor es tu mejor aliado para el orden. Sin embargo, si el éxito de tu gestión ha llevado al inmueble a convertirse en una entidad lucrativa (por ejemplo, condominios mixtos con alta carga comercial), puedes escalar a Neivor Rentas. Este producto especializado permite calcular IVA, retenciones y manejar todos los escenarios de rentas comerciales de forma automatizada.
Así es como Neivor protege tu gestión:
- Clasificación Inteligente de Egresos e Ingresos: Neivor permite registrar los ingresos extraordinarios de forma separada a las cuotas ordinarias. Esto le entrega al contador un reporte limpio al final del mes, evitando que los ingresos por rentas se "pierdan" o se confundan con mantenimiento, facilitando una declaración fiscal honesta y segura.
- Repositorio de Contratos y Facturas: Cada vez que se renta un espacio, el contrato de arrendamiento y el CFDI emitido pueden guardarse en la plataforma. Si un vecino cuestiona el ingreso en una asamblea, el administrador tiene la evidencia digital de cuánto entró y qué impuestos se consideraron.
- Conciliación Bancaria Impecable: El SAT cruza estados de cuenta contra facturas. Al usar Neivor para la conciliación, el administrador asegura que cada depósito de "ingreso extraordinario" tenga un respaldo documental. Esto elimina la opacidad y protege al administrador de acusaciones de malversación de fondos.
Conclusión: Rentar las amenidades es una excelente estrategia de plusvalía, siempre y cuando se haga con orden fiscal. Ya sea a través de la gestión residencial o escalando a una administración de rentas comerciales con Neivor Rentas, no permitas que un ingreso "extra" destruya la seguridad jurídica de tu comunidad.
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