A cinco años de la reforma al outsourcing en México, lo que empezó como una regulación para empresas grandes se ha convertido en la principal causa de multas para condominios en 2026. Hoy, la Secretaría del Trabajo y Previsión Social (STPS) y el SAT cruzan bases de datos en tiempo real.
Si tu administración contrata seguridad o limpieza y no tiene un control estricto del REPSE, no solo estás gestionando un edificio, estás administrando una bomba de tiempo financiera.
¿Qué es el REPSE y por qué es el "dolor de cabeza" del Administrador?
El REPSE es el Registro de Prestadoras de Servicios Especializados u Obras Especializadas.
- ¿Quién lo regula? La STPS, que es la dependencia del gobierno encargada de que nadie trabaje "por fuera" de la ley o en condiciones de explotación disfrazada.
- ¿Por qué te afecta? Porque la ley dicta que si tú contratas a una empresa para que ponga a sus empleados a trabajar dentro de tu condominio (bajo tu supervisión indirecta), tú eres Responsable Solidario.
En términos simples: Si el dueño de la empresa de seguridad desaparece sin pagar las cuotas del IMSS de los guardias, el gobierno legalmente puede cobrárselas a los residentes del condominio.
Los Peligros Reales de la Omisión en 2026
#1 - Multas Actualizadas (Valor UMA 2026)
Las multas se calculan en UMAs (Unidad de Medida y Actualización). Para este 2026, con el ajuste inflacionario, el costo de la ignorancia es más alto que nunca:
- Rango de multa: De 2,000 a 50,000 UMAs.
- Impacto en pesos: Estamos hablando de sanciones que inician en aproximadamente $225,000 MXN y pueden llegar hasta los $5,600,000 MXN.
- Dato Crítico: La multa no es "por empresa", puede ser por cada trabajador que se encuentre en el sitio sin el registro correspondiente.
#2 - No Deducibilidad y el IVA "Perdido"
Para las Asociaciones Civiles que buscan deducir gastos para reducir el pago de impuestos o recuperar IVA:
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Si el proveedor no tiene REPSE, el SAT dictamina que el servicio no existe legalmente.
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El gasto es No Deducible.
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El IVA no se puede acreditar. Esto significa un hueco financiero directo en el presupuesto anual que los vecinos tendrán que cubrir.
#3 - El Riesgo del "Beneficiario Controlador"
En 2026, el SAT ha puesto la lupa en quién tiene el control de las cuentas bancarias de las A.C. Si hay irregularidades con proveedores de servicios especializados, la autoridad puede escalar la investigación hasta los miembros del Comité de Vigilancia, no solo al administrador.
Escenarios de Riesgo que debes revisar hoy mismo
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El guardia de seguridad en la caseta: Si la empresa de seguridad tiene el registro REPSE para "Consultoría" pero no para "Vigilancia de Inmuebles", el registro es nulo. El objeto social debe coincidir exactamente con el servicio prestado.
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Servicios de Jardinería y Limpieza: Muchos administradores creen que por ser "servicios menores" no requieren REPSE. Error. Si el personal está bajo tus órdenes o sigue tus horarios dentro del condominio, el registro es obligatorio.
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Retención del IVA: Recuerda que para 2026, la mecánica de cumplimiento exige verificar que el proveedor esté al corriente con sus declaraciones de IVA e ISR trimestrales (formatos ICS y SISUB).
Checklist de Blindaje 2026 para el Administrador Pro
Para que duermas tranquilo, tu expediente de proveedor debe tener:
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Folio de Registro REPSE vigente (Se renueva cada 3 años; ¡revisa que el de tus proveedores no haya vencido en 2024 o 2025!).
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Opinión de Cumplimiento 32-D en sentido positivo y actualizada al mes corriente.
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Comprobantes de pago de cuotas al IMSS de los empleados específicos que trabajan en tu edificio.
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Contrato de prestación de servicios que especifique el número de registro REPSE y el objeto especializado.
¿Cómo ayuda Neivor en la gestión de cumplimiento?
Sabemos que tú no eres abogado fiscalista. Aunque el cumplimiento depende del proveedor, Neivor te da las herramientas para que la administración sea impecable y transparente:
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Organización de Soportes de Egresos
Neivor te permite adjuntar soporte documental a cada egreso. Al registrar el pago mensual a tu proveedor de seguridad, puedes subir directamente el PDF de su registro REPSE y su Opinión de Cumplimiento 32-D. Así, el historial de pagos queda legalmente blindado y vinculado a la transacción contable.
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Orden para Auditorías y Revisiones
Si el Comité de Vigilancia o una autoridad requiere validar un pago, no tienes que buscar en correos antiguos o carpetas físicas dispersas. Toda la evidencia está disponible dentro de Neivor, permitiéndote organizar y descargar la información de forma rápida y profesional ante cualquier requerimiento.
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Transparencia y Confianza Administrativa
Un administrador que organiza sus comprobantes demuestra que cada peso de la cuota de mantenimiento está protegido. Al tener los soportes listos para ser presentados en asambleas o revisiones, eliminas cualquier duda sobre la legalidad de los proveedores contratados y refuerzas tu valor como gestor profesional.
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